Comprar una vivienda antes de vender la actual, si la que compras también es de 2ª mano, es una operación que entraña cierto riesgo. Antes de la crisis inmobiliaria, era habitual comprar el nuevo piso sin haber vendido el antiguo inmueble. Las condiciones financieras para comprar facilitaban esta operación. Existían hipotecas puente que daban plazos largos para vender la vivienda antigua. El problema surgía si al finalizar el plazo no se había conseguido vender la vivienda y no solía surgir nunca.

Los tiempos cambian

Con el estallido de la crisis la situación cambió radicalmente. Ahora, cuando se pregunta a los profesionales si es mejor comprar antes de vender, la respuesta generalizada es NO, salvo que compres en construcción.  Aunque conviene puntualizar que depende de la situación económica del comprador y de cómo se gestiona la venta.

Tiempo y precio de venta

El tiempo medio estimado que se tarda en vender una vivienda ahora es de  4-6 meses, según los análisis de Tinsa. El tiempo es, junto con el precio, una variable fundamental a la hora de decidir qué hacer cuando se cambia de vivienda. “Si se trata de una vivienda en construcción, que se entregará dentro de 15 o 20 meses, hay tiempo suficiente para vender la actual. Ahora bien, hay que ser realista respecto del precio que se pretende obtener de la usada y no albergar falsas expectativas”, según todos los expertos inmobiliario.

El mercado de reposición se ha reactivado

De acuerdo con los últimos datos del mercado inmobiliario, el crecimiento en la venta de viviendas se produce por la vivienda usada. Las estadísticas del INE destacan que 8 de cada 10 viviendas vendidas son de segunda mano: Además, en los dos últimos años se ha producido una reactivación del mercado de reposición, tras haber permanecido estancado varios años.

Con estas condiciones de aumento de la venta de vivienda usada, el Euríbor en mínimos históricos y financiación más accesible, cuando se plantea el cambio de vivienda la cuestión es saber qué interesa más: si comprar directamente o vender primero la vivienda antigua.

Razones a favor de vender antes de comprar

Existen razones financieras que justifican vender la vivienda antes de comprar la nueva. Al tener más capital disponible procedente de la venta de la vivienda, se necesita menos financiación y se está en mejor situación para negociar las condiciones de la hipoteca. “Vender antes de comprar supone saber qué dinero se tiene para destinar a la nueva vivienda y pedir menos cantidad de préstamo hipotecario. A mayores ingresos, mejores condiciones de financiación y menor importe, lo cual permite tener mayor capacidad de negociación”.

Esta mejora en la negociación también se puede conseguir en la compra de la nueva vivienda porque facilita conseguir rebajas en el precio. Otra razón a favor de vender primero son los beneficios fiscales que se obtienen cuando se vende la vivienda antigua y se reinvierte el dinero en la compra de una nueva. “La plusvalía generada por la venta de la vivienda actual goza de exenciones fiscales si se destina a una nueva vivienda habitual, durante los dos años siguientes”. Eso sí, “la nueva vivienda debe tener un importe igual o superior a la de la venta”.

Problemas de comprar antes de vender

Por el contrario, comprar antes de vender tiene más inconvenientes que ventajas y pocos beneficios económicos. “Comprar antes de vender, si necesitamos el dinero de la venta, es una operación que hay que llevar muy bien hilada para no derivar  en un impago. Es una operación que conviene tener calculada, habiendo hecho un importante estudio de riesgo.   Para evitar problemas, desde Fincas Uleta aconsejamos “saber qué presupuesto tenemos”. A partir de ahí, buscar casa en la zona que en principio nos gusta y estudiar el mercado. Paralelamente, comprobar hasta dónde podemos acceder a una hipoteca y, sobre todo, negociar bien, tener visión de futuro y no endeudarse en exceso”.

Respecto a qué operación es la más conveniente, depende de la situación y predisposición a la negociación y al riesgo que tenga el comprador. “Si uno cree que el mercado está alcista, comprar lo antes posible y vender lo más tarde posible es lo que tiene más sentido. No está exento de riesgos porque las cosas pueden cambiar inesperadamente”. A la hora de plantearse un cambio de vivienda, hay que ser realistas con el valor de la vivienda que se vende, porque aunque lo ideal es vender caro y comprar barato, la realidad  no siempre es esa. Poner un precio equivocado solo dará resultados equivocados.

“Es buen momento para cambiar de vivienda en la medida en que hay más compradores que antes, más financiación, y por tanto más liquidez, pero desde Fincas Uleta insistimos en que no hay que hacerse trampas al solitario con el precio de venta esperado”. A pesar de que ahora la situación ha mejorado notablemente porque se ha abierto el grifo de la financiación, consideramos  que todo conlleva un riesgo que hay que tenerlo claro y medido. Aunque si es verdad, que “la vida en si es un riesgo que es emocionante vivirlo”.

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